23.12.26 화니로드 경매스터디 기초

 

주식 반대매매: 개인 투자자들이 증권사에서 자금을 빌려 주식을 산 이후에 일정 기한 내 갚지 못할 경우 증권사가 주식을 강제로 처분하는 것

LTV는 대출비용/담보가치

DSR: 원리금상환부담/연간소득

총부채원리금상환비율

 

부동산경매: 채권자A가 채무자V의 채권을 변제하지 않는 경우에 국가의 강제력을 사용하여 채무자에게 채무를 변제하도록 강제하는 절차.

 

경매: 민사집행법에 근거함

공매(압류재산기준): 국세징수법에 근거함

 

 

아파트 경매 이유: 시세차익이 안정적이고 대출 레버리지 활용이 가능(신혼부부특공, 생애최초80%), 전세셋팅, 비교사례 다수, 시세파악 용이, 정 안되면 내가 살아도 됨.

 

장점

-일반매매에 없는 물건도 사기 가능

-토지허가구역 지정 면제

-경매를 통해 낙찰 받으면 6억 이상 부동산 자금출처조사 대상아님

-6개월 전에 감정평가 되어 현재의 호재 반영 안되어있는 경우가 많음(보다 쌈)

-부동산 취득시 일반매매 시세보다 1~20%낮은 가격에 매수 가능

-공인중개사 부동산 중개수수료X(보통 0.6~0.7%)

-경매는 부동산 시장의 선행지표로서 공부할 가치O -낙찰가률, 낙찰률, 입찰경쟁률

-경매로 공장을 매수할 경우 농지전용 등 형질변경, 인허가 등 초기 비용과 위험 부담을 줄일 수 있는 이점

-상가는 권리금 없이 시가보다 싼 가격으로 매수 가능

 

단점

-일반매매처럼 집 내부 보기X

-체납관리비가 많다면 추가적인 비용들 수 있음

-패찰이 많으면 멘탈관리 어려움

-권리분석을 잘 못하면 낭패봄

-매수인이 부동산경매에 참여하기 위해서는 권리분석, 물건분석, 가격 분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식 습득이 필요함

-부동산등기부 기재만으로 확인이 어려운 권리관계

-부동산등기부에 나타나지 않는 궈리

-숨어있는 대항력 있는 임차인

-순순히 명도하지 않고 일정한 대가 요구 내지 아예 명도를 거부하는 사례

-소유권치득 지연

-부동산인도명령하기!!!!(6개월 이내에)

 

*대출이 안되는 경우

-유치권 설정

-방 갯수만큼 최우선변제금에 해당하는 경우

-선순위임차이 있음

-토지와 건물의 주인이 다른 ㄴ법정지상권

-소득증빙X

6등급이하, 본인카드 100만원 이상??

 

경매진행절차

1.경매신청 및 경매개시결정

2.배당요구종기 결정 및 공고

3. 매각 준비

4. 매각 방법 등의 지정, 공고, 통지

5. 입찰

입찰되지 않으면 유찰, 법원의 불허가(신경매) 미납(재경매)

6. 매각대금납부

7.소유권이전등기 촉탁, 부동산인도명력

8.배당절차

 

부동산 경매 정보

유료사이트: 옥션원, 지지옥션, 스피드옥션, 탱크옥션

무료사이트: 네이버부동산경매, 다음부동산경매, 경매마당원스옥션, 신한옥션 SA, 두인경매, 인사이트경매, E옥션, 윈스옥션

 

임의경매: 경매 개시가 가능한 물권으로 열린 경매(근저당권, 저당권 등)

강제경매: 법원의 판결로 인해 열린 경매

가처분: 금전채권 이외의 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 재판

가압류:금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 이행이 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지함으로써 장래의 강제집행을 보전하는 절차압류: 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것

근저당권: 일정기간 동안 증감변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권

전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

임차권: 임대차계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리

 

등기부등본갑구: 소유권(소유권보존등기, 소유권이전등기, 가압류, 압류, 경매개시)

등기부등본을구: 소유권 이외의 내용 주로 근저당권

환가

배당

차순위매수신고

공유자우선매수신고

입찰보증금

매각결정기일

동시이행관계

주택임대차보호법

상가임대차보호법

상가임대차보호법의 차이점

최우선변제권

 

말소기준권리

 

말소되지않는 권리

 

 

**배당순서

0.경매비용

1.부동산 필요비 및 유익이

2. 최우선변제금, 3개월 임금채권, 3년 퇴직금채권

3. 당해세(국세, 지방세) 및 가산금

4. 우선변제금/당해세 이외의 국세, 지방세

5. 일반채권