서울 부동산 서울과 수도권 지역 급지 이야기 4(FROM 수교경)

서울과 수도권 지역 급지 이야기 4

금관구 노도강
금천 관악 구로 노원 도봉 강북

❤️ <마포구>
상암동도 마포구지롱~

공덕 아현뉴타운 도화 용강/염리(학군으로 유명)/ 창전동 광흥창 서교동 성산,연남, 망원, 성산시영, 상담동, 하늘공원, 난지도, 덕은지구

성사시영 재건축 개요
1. 건설사: 유원, 선경, 대우
2. 용적률: 148%, 건폐율: 10%
3. 세대수: 3710세대(총 33개동)
4. 최고층: 14/14층
5. 평형타입: 20평, 21평, 23명
6. 연식: 1986년식(39년차)
7. 총주차대수: 2968대(세대당 0.8대)
8. 대지면적
9. 세대당 평균 대지지분

성산시영 재건축 투자 개요
매매
20평 8.5억
21평: 9억
23평: 10.7억

전세
20평: 2.8~2.9억
21평: 2.7~3억
23평: 3.5억

실거주하는 것이 좋음

초기 투자 자금(갭투자시)
대우: 8.5-2.8=5.7억
선경: 9-2.7=6.3억
유원 23평: 10.7-3.5=7.2억

실거주가 초기투자자금은 적게 든다.
마포 대장 대비 가격차가 합리적이어야 투자성이 있을 것.
30%차이에 연식에 따라 5%내외


<서울 동북권>
3.5억인데 3.5억 프리미엄 붙음 / 2억은 그냥 번 수준

<성북구>
1.위치: 서울 도심지에서 동북에 있는 생활권 / 강북구, 노원구와 중랑구 - 도심 사이 건널목
2.교통망
-가로: 4호선(한성대입구, 성신대입구, 길음) / 6호선(석계, 돌곧이, 상월곡, 월곡, 고려대, 안암, 보문)
-세로: 우이신설선(보문, 성신대입구, 정릉, 북한산보국문)
3.인근직장: 광화문, 을지로(종로구)
-자체적인 직장보다는 직주근접
4.교육
-길음뉴타운 지역이 안정된 뉴타운으로서 학군도 선호됨
-경동고, 대일외고(사립)
-성신여대입구역 근처에 입시전문학원, 예체능학원 위치
-장위뉴타운 입주와 주변정비가 마무리되면 학원가+신혼부부, 영유아~10대 늘지 않을까?

*아실에서 학군 볼 수 있음

5.지리적 특징
-옛날부터 살아온 토박이 이미지
-실제로 부촌 타운하우스단독+대사관저가 다수 분포
-구도심+언덕이 많고 평지가 귀함

6.지역적 강점/약점
4호선이 핵심노선 → 우수한 도심지 접근성
지하철을 통한 강남 접근성 미흡(환승 필수)
강남접근성이 선호되는 시기에 주목을 덜 받은 지역인 이유
버스가 대안
1O O 버스는 성북구를 지남
경기도 광역 출퇴근은 어렵지만 성북구에서 경기도 출퇴근 고려는 할만함

7.호재
동북선 착공(건설중, 2026년 7월 개통 예정)
많은 정비사업 구역 존재(빨간색 동그라미)
장위뉴타운 완성시 새로운 중산층 밀집지역 형성
길음뉴타운도 아직 완성은 아님→ 완성시 주산층 밀집 지역
강북구 미아뉴타운 완성시 든든한 배후지 형성

8.투자 유의점
-직접 가봐야 아는 언덕과 정비가 필요한 도로
-지하철 음영지역은 피하고 역세권 투자 고려 필요
-도심공공, 모아타운, 신통기획 등 보수적 접근 필요

주목할 만한 대표 or 대장 아파트: 롯데캐슬 클라시아, 래미안길음센터피스, 길음뉴타운, 장위자이레디언트, 장위뉴타운, 한신한진, 정릉풍림아이원, 래미안아트리치, 보문파크뷰자이

9억 이하 접근 가능 아파트:
59 클라시아, 센터피스 제외 전부 가능
84 길음동부센트레빌. 한신한진
재건축 아파트:


*아실 아파트 잘 활용하기*



<동대문구>
1.위치: 서울 도심지에서 동쪽에 있는 생활권 / 성북, 성동, 광진, 중랑구와 맞닿음
2.교통망
-가로: 1호선(신설동, 청량리, 회기, 외대) / 2호선
-세로: 경의중앙성(청량리, 회기) / 수인분당선
-ktx, itx: 청량리역
3.인근직장: 광화문, 을지로(종로구)
-자체적인 직장보다는 직주근접
-동아쏘시오그룹이 향토기업으로 존재
-장한평 부근 중고차 산업 및 자동차 매장 형성(중고차시장은 맞은편 성동구에 위치)
4.교육
-안정된 중학교, 고등학교 학군 부재
-그나마 청량고, 휘경여고, 휘봉고
-청량리의 정착, 이문휘경 뉴타운의 정비 등 시간이 많이 걸릴 것으로 예상

5.지리적 특징
-서울 핵심의 동북쪽 경계선 역할
-평지의 비중 多 재개발에 의해 형성된 단지나 지역이 多
-교통의 중심지 청량리와 인근 개발 진척에 따라 평가가 달라질 예정

6.지역적 강점/약점
현재 쿼드러플 역세권 청량리 → 미래에 gtx-b, gtx-c 정차할 예정
-미래서울 동북 교통의 코어 역할
-경전철 면목선, 강북횡단선도 철량리 시/종착 계획중
현재까지는 재정비가 필요한 어수선한 분위기
-청량리역 주변 재개발, 이문휘경 뉴타운 정착 이후는 확 달라지지 않을까?
학군의 부재
곧 생길듯?

7.호재
많은 교통호재
동북선도 지남,  gtx도 지남
강북횡단선, 면목선 언급
많은 정비사업 구역 존재
-청량리 지역 완성시 새로운 중산층 밀집지역 형성
-이문휘경뉴타운도 진행중 → 완성ㅇ시 청량리의 배후지 역할

8.투자 유의점
-호재가 많지만 아직 미실현 호재
-가격에는 이미 호재만큼 반영되어 있을 가능성 多  but 호재 실현까진 많은 시간이 걸림

주목할만한 대표 or대장아파트: 청량리역 롯데캐슬 스카이 -엘65, 청량리역 인근신축, 래미안 크레시티, 래미안위브, 답십리파크자이, 이편한세상청계센트럴포레, 이문휘경뉴타운신축(래미안라그란데, 이문아이파크자이, 휘경자이디센시아)

9억이하 접근 가능 아파트
59: 휘경자이디센시아, 용두 신동아아파트 등 많음
84: 답십리 대우푸르지오, 답십리 두산로3길52, 동아 등
재건축 아파트: 재개발위주
공부 많이 하면 틈새도 있음

9.청량리 vs 왕십리 누가 더 상급지?
청량리(동대문구) < 왕십리(성동구)



<성동구>
왕십리: 교통의 중심지
왕십리 뉴타운 / 행당 / 응봉 / 금호 / 옥수(압구정 키즈들이 사는 곳) 바로 옆 용산한남동
성수+서울숲

1.위치: 서울 도심지에서 동쪽에 있는 생활권 / 광진구, 동대문구와 맞닿음 / 한강변, 건너면 강남구
2.교통망
-가로: 2호선, 경의중앙선, 5호선, 경의중앙선, 5호선
-세로: 분당선
3.인근직장: 광화문, 을지로(종로구), 강남, 성수동
-자체적인 직장보다는 직주근접
-2020년대 들어서 성수동에 sm엔터, 팝업상가 활성화

4.교육
-마땅히 내세울만한 유명한 학군 무
-점차 학군과 학원가가 개선될 수 있음

5.지리적 특징
-중랑천, 청계천으로 지역구가 3개로 분절됨(생활권, 성격이 다름)
-성수일대: 서울숲과 한강변을 끼고 비교적 넓은 평지에 준공업지역 분포
-용담동 일대: 각종 시설 多
-가장 큰 조각: 언덕 多 평지에 왕십리와 왕십리뉴타운, 옥수동 건너편이 강남 압구정

6.지역적 강점/약점
-지역별로 사통팔달, 제각기 매력이 있는 지역 : 맞은편이 강남 압구정
-행당, 금호, 옥수 일대의 많은 언덕과 정리되지 못한 도로, 구축 아파트
-현재로선 마땅한 학원가 X

7.호재
-지속적인 호재가 많은 성수(서울시에서 일방적으로 주로 밀어줌)
  성수전략정비구역 지구 완성시 초고층 고가 아파트 주거군락 형성
  성수삼표 레미콘 부지 철거 및 gfc
-왕십리역 gtx c

8.투자 유의점
-직접 가봐야 아는 언덕과 정비가 필요한 도로
-지나치게 많은 호재 속 옥석 가리기 필요(호재에 기대서 이미 토지값 오름)
-개별 사업장별 사정을 면밀히 알아야 함(감평 가격이 너무 높음)

*부동산원에 들어가면 다 떠있다.

주목할 만한 대표 or 대장 아파트: 트리마제, 래미안옥수리버젠, 이편한세상옥수파크힐스, 금호동대우, 금호두산, 이편한세상 금호파크힐스, 행당대림, 왕십리텐즈힐, 센트라스

9억이하:
재건축 아파트: 장미, 응봉대림1차, 한남하이츠
리모델링 아파트: 금호벽산
재개발: 성수전략1~4지구, 행상7구역, 금호16구역




<광진구>
1.위치: 성동구 동쪽에 위치, 한강변 북쪽의 제일 동쪽끝(아차산 넘으면 구리시)
한강 건너면 송파구, 강동구
2.교통망
-가로: 2호선(건대입구, 구의, 강변) / 5호선
-세로: 7호선
3.인근직장: 강남, 도심지 출퇴근
4.교육
-광장동 학군이 유명(광남중, 양진중 등)
5.지리적 특징
-산을 낀 것 치곤 평지가 무난하게 발달함(잠재력 ↑)
-한강변 근처에 아파트가 많고, 그 외엔 아님
-강변북로, 동부간선도로에 접근하기 매우 좋음
-다리를 이용해 강동/송파/강남접근성 매우 높음(광진, 천호, 올림픽대로 등등)
6.지역적강점/약점
지역별로 사통팔달(자동차 이동편리), 지하철도 좋은 위치에 분산
경기도 구리시와 붙어짔긴 하지만, 연계성은 부족
-광장, 구의, 자양 3동을 제외하면 아파트가 거의 없음
   -사업성 부족
-자양동은 서울 3대 중국인 밀집지역

7.호재
-강변역 동서울터미널 현대화
-구의역 일대 복합청사 및 아파트 단지 건설(롯데캐슬 이스트폴)

8.투자유의점
-자양의 위치와 잠재성은 높은 편, 하지만 개발이 빨리 될지는 별개 문제
-재건축 연한이 도래한/하는 광장동 지역 아파트 중 3개뿐

주목할 만한 대표 또는 대장 아파트: 롯데캐슬리버파크시그니처, 광장힐스테이트, 이편한세상광진그랜드파크
9억이하 접근 가능 아파트
59: 자양동한라, 자양우성1차, 자양우성2차, 로얄동아
재건축 아파트: 광장극동 1,2차 통합, 워커힐 1단지, 2단지, 자양한양
리모델링
재개발: 가로주택 한양연립

대지지분 많으면 뭘 해도 성공한다.


<중랑구>
1.위치: 서울의 동쪽 끝 / 동대문구의 동쪽

2.교통망
-가로: 6호선 / 경의중앙
-세로: 7호선
3.인근직장: 강남, 도심지로 출퇴근
4.학군 안 좋음

5.지리적 특징
-산을 낀 것 치곤 평지가 무난하게 발달함(잠재력이 있음)
-지역구 위치 자체가 중심지에서 멀어서 개발압력이 부족함
-동부간선도로에 접근하기 매우 쉬움
-구리-포천 고속도로 접근
-경기도 구리시로 가기 좋은 연계성

6.호재:
gtxb착공
면목선 계호기중
신내차량기지 이전 및 복합개발 가능성

7.투자 유의점
-중앙구의 위치와 7호선역 위치 등은 나쁘지 않은편
-더 나빠질 것이 없는 상황이 투자하기 좋은점
-초보자 접근 금지, 사업성이 좋았다면 진작됐어야지~~~

주목할만한 대표 or 대장 아파트: 사가정센트럴아파트 , 리버센sk뷰롯데캐슬
9억이하 접근 가능아파트
재건축



<노원구>
1.위치: 서울의 동북쪽 끝 / 도봉구 서쪽, 의정부의
2.교통망
-가로: 6호선, 4호선
-세로: 7호선, 1호선
3.인근직장: 강남, 도심지로 출퇴근
4.교육
-중계동 학원가
-을지중 등등

5.지리적 특징
-한강이북 지역 자치구중 첫번째로 크고, 서울 전체에서 4번쨰로 큰 ㅁ녀적
-아파트 多 인구 多

6.지역적 강점/약점
-중계동 학원가의 존재(서울 3대 학군지)
필터아무것도 없이 했을 때 뜨는데, 클릭 안되면 올 임대아파트임

7.호재
-gtxc호재
-창동기지, 도봉운전면허시험장 등등

주목할만한 대표 or대장 아파트: 중계라이프/청구/신동아, 중계청구3차
9억이하: 59는 모든 아파트

상계주공5단지 재건축
1.건설사: 대한주택공사
2.용적률: 93% 건폐율 19%
3.세대수: 840세대

서울시 주소명의 프리미엄 가치는?
5~10%정도가 서울시의 프리미엄



<도봉구>
1.위치: 서울의 동북쪽끝/노원구 동쪽, 의정부의 남쪽과 맞닿음
2.교통망
-가로: 4호선
-세로: 1호선
3.직장
4.학군 꽤 괜춘
5.지리적 특징
6.지역적/강점/약점
7.호재
Gtxc
8.투자유의점

주목할만한 대표 or대장아파트



<강북구>
위치: 서울의 동북지역 / 성북구, 도봉구, 노원구와 맞닿음

지리적 특징
지역적 강점/약점

7.호재: 동북선 착공
8.투자 유의점: 호재 없음!!!